那在不知道有没有人和小编一样，虽然都有一个买房梦，但几年的光阴转瞬飞逝，每年一搬的租房子生活仍在继续。

对于大部分前途飘忽不定的海外人士来说，要买一个房子“落地生根”，还是很需要勇气和决心。

投资是一个很灵活又很考验技巧的行为，不要在一棵树上吊死是不变的法则。虽然我们身在渥太华，但投资的可能并不应局限在这个城市里。譬如最近不少渥太华人对投资多伦多Condo楼花兴致颇高。

为大家送上一份《多伦多楼花指南》。

楼花，始终是多伦多房产市场的热点话题。

在置业投资的大潮中，无论是新移民、本地人、白领、投资客，还是学生党，都喜欢把目光聚焦在楼花市场。

为什么楼花会成为买家心中的“爆款”？

买好的地段的公寓楼花，真的需要排5天队吗？

楼花市场的优势和风险又有哪些呢？

为了解答和分享以上这些问题，协助大家在多伦多的楼花市场里理性地投资，Evan特地把自己多年以来帮客户、朋友购买楼花的经验和技巧写成一篇深度干货，跟诸位分享。

一、你真的了解“楼花”吗？

楼花，其实就是国内的“期房”。

在多伦多，楼花分为两大类：

– Condominium 楼花
– Freehold 楼花

好，下面说一下建房时间：

（咚咚咚，敲黑板！这里有个重点：和全世界期房不一样的地方是，多伦多楼花建设时间很长，很多人都不知道这个时间线）

– Condo楼花签约之后要4到5年交货！
– Freehold楼花签约之后需要1.5年到2.5年交货！

相比，如果在美国旧金山的一个楼花，从签约到交货最多也就半年时间，很多都是可以马上交割。

为什么多伦多的楼花需要拖这么久？

首先得理解，在加拿大，买家购房的订金是存在信托账户里面的，也就是说，开发商最终拿到买家钱的时间，是在交房后。

所以，开发商巴不得今天签合同，明天就可以把钱套现，去做下个项目。而且，他们的建筑设施都是租的，人工的工时也耗在那里，拖一天他们就多一天成本。

然后，项目之所以要拖这么久才建成，原因有以下两点:

1.多伦多的楼花卖的是一个合约。很多情况下买家签完字了，地基都没开始打。

2. 建筑商在等政府批更多的楼层，从而增加自己的利润。

3.在多伦多，劳动力是一定量的。现在楼花开发项目越来越多，大量的工地将劳动力分散了。工作量变大，工人数量不变，建房时间自然比较久。

二、Condo楼花，为什么是抢手“爆款”？

多伦多的Condo楼花市场之所以火爆，有以下几个原因：

1. 相对于购买现房而言，楼花“杠杆能力”巨！大！

2. Condo楼花项目多半建在交通便利、繁华的位置，能够解决买家“花小成本，住白金区”的问题

3. Condo楼花可以在心理层面满足有“新房情节”的朋友

4. 可以延后支付15%海外买家税
购买楼花的付款形式大致如下：

–    对于加拿大居民来说，在交房前一般只需分期付20%费用

现在有些楼盘出现在交房前只需要付15%，或者10%的款项的，甚至还有开发商帮你付首付。这是非常大的杠杆力。

–   对于海外买家来说，通常要在交房前要付30% 的款项。但是，和购买现房不同，这个30%的钱不需要一次付清，通常是：

– 签字买楼花时付5%
– 180天内再付10%
– 270天的时候付10%
– 540天之后5%
……
一般来讲，购买楼花的时候都是以这种节奏来付款。

需要注意的是，落实到每一家开发商，Condo楼花付款方式也是因人而异的。但这种“不紧不慢”的付款方式，自然就成了买家们的最爱。

在我们分期付了这20%或者30%的款项之后，接下来的两三年就不用交款，直到交房。

首付尾款、月供、地税，和其他款项，等到交房的时候才需要支付。

四、购买Condo楼花的风险和劣势

任何一枚硬币都有两面，下面Evan来给各位归纳一下Condo楼花的劣势：

1.    买家看不到实物

由于买家买房的时候，楼盘还没有建成，所以对于房子的参照就只有一张户型图。空间概念不好的买家，或许需要花点心思来研究。

2.    Condo楼花交房期限容易滞后

由于各种程序上和施工上的原因，Condo楼花交房时间可能会被拖延。但是，Evan在文章前面也提到了，比较有声誉、比较大牌的开发商，完成工程的速度相对较快。所以在选择开发商这件事上，大家要擦亮眼睛。

3.    有些楼花工程会半途而废，成为“烂尾”楼盘

多伦多是全世界诚信度最高的城市之一。但是，公寓楼花项目中，还有3%-5%的烂尾率。

烂尾的原因，可能是因为：

1. Zoning 受限制，建房许可证批不下来
2. 开发商资金方面出了问题
3. 政府政策的改变
4. 开发商贪婪，故意毁约

“烂尾楼”对于买家来说，造成的经济上和精神上的伤害都比较大，因此大家买楼花的时候一定要慎重。

4.    房子建成后，会有一定的变数

在购买Condo楼花时，购房合同里都会写明一点，交房时，房子可能会和户型图上的规划有出入。

比方说，在户型图上，马桶是在厕所的左边，而建好后，马桶可能被调整到了右边。另外，落实到具体的户型规划和房屋面积上，开发商也可能会有变更。

但是，由于这一点之前在合同里写好了，交房的时候我们是不能拿着这些变动去和建筑商理论的。

不过，大家也不要完全失去了安全感。资历老的大牌开发商，做事一般比较有分寸，不会在交房时惊吓到，或者surprise到买家的。

然而，以上这个变数，无论我们买哪家开发商的楼花，是所有的Condo楼花买家都要共同面对的。

5.   开发商不修改合同，不接受讨价还价

购买Condo楼花，买家没办法跟建筑讨价还价。而且，跟从个人手里面买房子不同，买楼花时，开发商是不会修改合同里的任何条款的。

这，也和市场的火热度有关系，现在多伦多的开发商都是走那种“高冷范儿”的路线，有种”你爱买不买”的赶脚……

五、购买Condo楼花时的注意事项 

在综合考量过Condo楼花的优势和劣势之后，很多买家会认为，Condo楼花的加分项多于减分项，所以大家依然对它保有热情，纷纷下单买房。

然而，在签购房合同前后，有几点注意事项（Buyer Aware）大家一定要搞清楚。

1. 关于转卖（Assign）房子的规定

首先，拿到合同后，我们最需要注意的是：开发商是否允许买家在交房之前转卖楼花？如果允许，那么什么时候我们可以转卖？

一般，开发商会在合同里写明，他自己卖出90%-95%房子之后，才允许买家转卖楼花。另外，转卖的时候会有个转让费（Assignment Fee），签字之前我们要知道转卖费用是多少。

咚咚咚，敲黑板！

这里有个重点！加拿大每个行业都分得很细。比如律师这一行，就被被细分为地产律师、刑事律师、家庭律师、移民律师、税务律师、商业律师、个人伤残律师等等。每个律师都有自己的专业，如果涉及到家庭纠纷，而去找税务律师，那最后受伤的是你自己。

同理，地产行业也一样：有专业做商业的，专业做民用的，专业做楼花的，还有专业给客户转楼花的，叫做 “Assignment Realtor — 楼花转让地产经纪”。

“楼花转让”是个新兴产物，而且规则一直在变，很多地产经纪对楼花转让的知识储备非常有限。

这些原则，也适用于在楼花转让过程中寻找律师和会计师。

2.除了购房款之外，建筑商会追加多少额外开发费（Development Levy Charge）？

Evan来给大家解释下Development Levy Charge的概念：建筑商建楼，政府需要配合新的小区来修路，改善图书馆和公园，加大警力，配备医疗和师资力量，还要给新楼通水、电、煤气，布管道等等。

这些费用，政府是要追加在开发商身上的。开发商也会把费用转到大楼的终端用户——买家身上。

在2018年，建一套两房公寓，多伦多政府向开发商收的开发费是$25,366，一房开发费是$17,644。

好了，现在问题来了，这些费用，是否都会被开发商砸在买家头上？开发费如果上涨，那么这个开销是否也会被开发商砸到买家头上？

答案是，你敢不向开发商要Development Levy Cap文件，开发商就敢把所有的费用砸在你脸上！！！

所谓Development Levy Cap，就是开发商可以在买家身上追加开发费用的最大限额。

很多开发商现在会主动在合同上写明，最多追加费用是是多少。但是，也有不少开发商不写明这个费用。遇到这种情况时，买家一定得主动去咨询、讨要。

3.    两个交房日

在多伦多有两个交房日：

– Occupancy Closing 入住交房

– Final Closing 政府注册交房

这里，提醒各位老铁们不要把多伦多的楼花和温哥华的楼花搞混。

在温哥华，一定要大楼都建好了才能统一时间让人去入住。而在多伦多，大楼的楼上还没有封顶，楼下装修完毕的几层就可以住人了……

所以，大家在多伦多可以看到一个奇观：公寓楼顶还在浇筑水泥，楼下就已经有人安居乐业了。

这种在夹于交钥匙和政府最后登记之间的时间段，这里叫Occupancy Closing (入住交房）

在多伦多，当新楼内部所有单元发了钥匙，允许入住，开发商才会统一去政府登记交接。

所以，买家拿到了钥匙，不等于房子已经注册登记了。在注册之前住进去的人，等于是在跟开发商租房子住，所以要付一个租金，也就是所谓的Occupancy Cost.

正因为在政府层面，这个房子还没有正式属于你，而是属于开发商，所以作为住在里面的“租客”，我们必须要懂“房东”规矩。

很多开发商常常会不允许在Occupancy Closing之后，买家立刻私底下将房子出租，或者找租客。关于这一点，买家得在买楼花时搞清楚。

4. HST Rebate 退税事宜

加拿大是个万税之国，连喝口水都要交税，买卖房产更加会涉及到税务问题。

在购买楼花时，大家会面对一个非常繁琐，困惑和难解，很多时候连会计师和律师都搞不懂的问题：HST。

买了楼花后，大家千万不要存有侥幸心理，去欺骗税务局。

原因一，税务局非常容易发现你作弊。

原因二，HST该交多少交多少，最后可以全部申请回来，没有骗的必要。

如果买家自住这个单元，不需要交额外费用。

如果买家收房后用来出租，则需要交大概是房价8%的HST。理论上，HST的最大数额是$30,300，也见过，付HST最多的是$28,000，除此之外，任何超过这个数额的费用都不合理。

之后，凭一年的租房合约，在交房后三个月内，大家可以把全部交的HST申请回来。

5. 申请“迟交房”补助

这个补助的英文叫Delayed Occupancy Claim。

在安大略省，有接近60%的新建公寓的买家可以向监管开发商的机构Tarion申请这项补助（安省有接近$480,000,000的补助款项，没有被申请过）。

每个买家，最多可以申请回$7,500的“迟交房”补助。这里，建议，楼花买家一定要保留每次开发商给大家的推迟建房信件。

同样，这边有专业人士可以帮各位申请这笔费用。

说到这里，把多伦多Condo楼花的重要知识点基本上都覆盖了。

总结起来：楼花虽好，购买须谨慎。

在掏钱下单之前，大家要对楼花本身、付款方式、楼花的优势劣势、开发商、购房合同、其他追加费用以及税务、补助申请等问题都有一定的理解，才能让整个投资过程顺利、高效、成功。

来源渥太华地产经纪Evan

温哥华地产经纪：杜瑨

多伦多地产经纪：Steven Guo

海外新生活平台：https://www.woohelps.com/Saskatoon/articles/1821/details

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